服部税理士事務所－業務案内－居住用財産の買換え特例

◎ 居住用財産の買換えの特例

マイホームを買換えた場合の譲渡所得税

● 「マイホームを買換えた場合」の ”課税の特例” の代表的なものとして、

（１）特定買換えの特例 （特定の居住用財産の買換え等の場合の長期譲渡所得の課税の特例 <措置法３６条の６>）

（２）相続買換えの特例 （相続等により取得した居住用財産の買換え等の場合の長期譲渡所得の課税の特例 <措置法３６条の２>）　　があります。

　ここではこの 「特定買換えの特例」と「相続買換えの特例」 を中心に説明します

◆ 居住用財産の「買換え特例制度」の適用要件比較

措置法条文		3000万円控除	軽減税率の特例	特定買換えの特例	相続買換えの特例 → 廃止 (※2)
措置法条文		措法３５条	措法３１条の３	措法３６条の６	措法３６条の２
譲渡資産	所有期間	(制限なし)	１０年超
	居住期間	（制限なし）		(本人)１０年以上	(本人)３０年以上
	取得原因等	（制限なし）		譲渡対価１.５億円以下（注３）	相続による取得に限る(注１)
	譲渡先	親族その他特殊の関係ある者に対する譲渡は適用なし

買換資産	面積要件	(制限なし－買換え不要)		建物：50㎡以上(※1) 土地：500㎡以下	（制限なし）
	中古の場合の築年数	(制限なし－買換え不要)		耐火建築物は25年以内のもの (注２)	（制限なし）
	住宅ローン控除	上記特例を利用すると、買換え後の「住宅ローン控除」の適用不可

（注１）土地・建物共相続等による取得に限ります

（注２）平成17年4月以後取得する一定の耐震基準構造耐火建築物の場合は、築後年数を問わない

（注３）平成24年1月1日以後に行う居住用財産の譲渡について、譲渡対価が2億円以下 → 1.5億円以下に（平成24年度改正）
譲渡対価要件をクリアするための分割譲渡を防ぐため、前３年以内の譲渡を含めて譲渡対価要件が判定されます

※※① 「３０００万円控除」と「軽減税率」との併用可

※※② 「合計所得金額」とは、３０００万円控除の適用ある場合、その控除前の金額をいいます
　　（「配偶者控除」や「扶養控除」の判定に影響する）

※※③ 前年、前々年に既に、この特例の適用を受けていないこと

※※④ その年に、他の居住用財産の特例の適用を受けていないこと

(※1) については上限の280㎡以下が撤廃され、(※2) については平成19年4月1日以後の譲渡からこの制度が廃止されました

◆ 「マイホーム売却益」に対する ”所有期間別” の課税の特例と税　率

所有期間	特例適用の可否			税　　　　　　率
所有期間	3000万円特別控除	軽減税率	買換え特例	税　　　　　　率
５年以下	○	×	×	☆３０００万円控除後の所得について　所得税３０％＋住民税９％
５年超	○	×	×	☆３０００万円控除後の所得について　所得税１５％＋住民税５％
１０年超	○	○	×	☆３０００万円特別控除と軽減税率の重複適用可＜軽減税率の場合＞ ○６０００万円以下の部分　所得税１０％＋住民税４％ ○６０００万円超の部分　所得税１５％＋住民税５％
１０年超	×	×	○	☆売った家より、買った家が高ければ税金はゼロ ☆逆の場合、差額について他の特例の併用不可差額について　所得税１５％＋住民税５％

１０年超所有のマイホームを買換えた場合には、上記４つの ”課税の特例” の中から適用要件に合うものを選択適用できますが、特例の適用を受けた場合は買い換え資産について”住宅借入金控除”は受けられません

mail: hy1950@manekineko.ne.jp
tel: 06-6681-2144　　税理士　服部行男
http: //www.manekineko.ne.jp/hy1950/